Правовые нормы по созданию искусственных островов на сваях

На сегодняшний день для строительства на искусственно возведенных островах разработано целое правовое поле.

Совсем скоро строительные компании будут иметь возможность проводить строительные работы на воде. Министерством природы были подготовлены поправки в Градостроительный кодекс, который разрешает официальное строительство на искусственных островах. Сейчас уже есть успешно реализованные подобные проекты, но их достаточно мало в виду отсутствия законодательной базы. Помимо этого строения, которые были возведены на воде, часто подвергаются судебным нападкам. После принятия поправок может быть запущено масштабное строительство искусственных островов.

Задача разработанных поправок состоит в регламентировании оформления разрешительной документации по строительству на искусственно созданных островах и на поверхностных водных объектах. Министерство природы подтвердило, что поправки определят пакет документации, которая будет необходима застройщикам для возведения капитальных объектов и последующего его ввода в эксплуатацию. Пресс-служба министерства заявила, что поправки устранят столкновения правовых норм в документальной части строительства на водных поверхностях. Сотрудники министерства считают, что их поправки будут одобрены и поддержаны.

Юристы отмечают, что сейчас нет четкий механизм, позволяющий получить разрешение на строительство на водной площадке, отсутствует. Как отмечает Виталий Можаровский, который является партнером юридической фирмы Goltsblat BLP, согласно действующим российским законам, вся акватория объектов на воде, это федеральная собственность. При этом разрешительная документация на такое строительство выдается органами муниципальной власти. Также он отметил, что проекты на искусственных островах в России стали появляться более 10 лет назад. Это, например, сочинский остров Федерация. Однако данный проект так и не был реализован. Причина этому размытый правовой статус, поэтому инвестиционные и кредитные организации неохотно финансируют проекты с существенными правовыми рисками.

Директор отдела исследований компании CBRE заявляет, что затраты на строительство острова искусственного типа для застройщика минимальны. Стоимость квадратного метра на воде порядка 200-300 долларов, что существенно дешевле земельного участка в черте города. Небольшое количество таких проектов – следствие сложного согласования подобного строительства. Реализованные проекты на водной поверхности – это проекты крупных компаний, которые имеют административные ресурсы. Установление законодательного порядка строительства и получения разрешения на него поможет расширить список застройщиков.

Сейчас в Санкт-Петербурге быстрыми темпами возводят такие проекты как Приморский парк, Морской фасад и Сестрорецкий парк. А в Ростове-на-Дону компания Crocus International ведет строительство искусственного острова, где предполагается разместить футбольный стадион.

Но в некоторых случаях органами власти создаются препятствия по организации такого строительства. Например, прокуратура республики Татарстан в судебном порядке пыталась запретить отчуждение участков рядом с Рязанью, так как часть данной территории относится к акватории Куйбышевского водохранилища и расположена на островах искусственного типа. Перед этим Росприролнадзор и Следственный комитет России проведи проверку. В результате данной проверки было установлено, что с 2012 года было создано порядка 9 земельных наделов площадью 450 гектаров, которые включали в себя часть акватории Куйбышевского водохранилища. После межевания эти водные земельные наделы были засыпаны песком, и далее на этих искусственных островах были возведены жилые строения.

Закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был принят в 2011 году. Данным актом определилось понятие искусственного острова, регламентировалась проектная документация, порядок получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. Но при этом порядок получения разрешения на строительство объектов на искусственных островах так и не был обозначен.

Специалист юридического бюро Пономарева Мария также обозначила свою позицию по данному вопросу. По ее словам, сейчас возникла необходимость строительных работ по возведению на искусственных островах. Именно это обстоятельство, считает Мария, повлекло за собой инициативу по уточнению строительных требований и норм. Сейчас инициаторы проектов на искусственных островах вынуждены создавать сразу два проекта – на искусственный остров и на здание и сооружение.

Валентин Гаврилов считает, что в случае принятия поправок, появится много компаний, которые будут заниматься непосредственно возведение островов на водных поверхностях и их последующей перепродажей девелоперам для строительства. И в связи с этим разрешение на осуществление строительства будет оформляться отдельно. По словам эксперта, заниматься возведение искусственного острова и его застройка не обязательно должна заниматься одна компания. И появление компаний, которые будут заниматься строительством искусственных островов, их межеванием и последующей перепродажей компаниям-застройщикам, вполне логично.

Новый закон будет регламентировать не только сферу строительства островов искусственного типа, но и строительство сооружений и зданий на поверхностных водных объектах. Можаровский Виталий считает, что принятие данного акта позволит узаконить постройки, которые стоят на сваях и дебаркадерах. Он также добавил, что подобные проекты существуют уже достаточно давно, но сейчас имеют проблемы по причине неопределенного правового статуса. Как пример он привел жилой комплекс «Город яхт». Этот комплекс находится в Москве, рядом с кромкой воды. Часть домов этого комплекса построена на сваях, что послужило причиной признания их Росимуществом незаконным. Суд застройщик выиграл, но эта ситуация позволила выявить имеющиеся «дыры» в нашем законодательстве.

Гаврилов Владимир отметил, что относительно недавно в Москве было масштабное уничтожение дебаркадеров и если поправки примут, то они могут вернутся территорию столицы вновь. Например, в Париже подобные объекты недвижимости строятся достаточно активно уже много лет. Также экспертом был приведен немаловажный факт. Сооружения и здания на воде имеют отличный вид, поэтому их стоимость будет достаточно высокой.